Louer un appartement à Casablanca en 2026 : loyers observés par quartier
De 2 500 MAD/mois à Hay Hassani à 25 000 MAD/mois à Aïn Diab — le marché locatif casablancais est fragmenté. Voici les loyers réels observés, quartier par quartier, pour vous aider à cadrer votre budget avant de chercher.
À Casablanca, un 2 pièces se loue entre 2 500 et 25 000 MAD/mois selon le quartier. Dans les zones intermédiaires (Californie, Oasis, Bourgogne), comptez 3 500 à 8 000 MAD/mois pour un 2P en bon état. Le tramway, l'état du bien et la présence d'un parking jouent autant que l'adresse sur le loyer final.
Loyers observés par quartier — T2 2026
Le tableau ci-dessous compile les fourchettes de loyers observés pour un 2 pièces et un 3 pièces dans les 14 quartiers suivis par Fincasa.ma. Les loyers correspondent à des appartements en bon état, non meublés sauf mention contraire. Un meublé ajoute généralement 15 à 25 % au loyer affiché.
| Quartier | 2 pièces (MAD/mois) | 3 pièces (MAD/mois) | Tramway |
|---|---|---|---|
| Maârif | 5 000–12 000 | 8 000–15 000 | T1 |
| Gauthier | 4 000–9 000 | 6 000–12 000 | T1 |
| Racine | 10 000–20 000 | 12 000–25 000 | T1 |
| Anfa | 10 000–20 000 | 15 000–35 000 | — |
| Aïn Diab | 12 000–25 000 | 18 000–40 000 | — |
| Californie | 4 000–7 000 | 5 000–9 000 | — |
| Oasis | 4 000–8 000 | 5 000–9 000 | T2 |
| Bouskoura | 4 000–8 000 | 5 000–10 000 | — |
| Sidi Maarouf | 3 500–7 000 | 5 000–9 000 | T4 |
| Bourgogne | 3 000–6 000 | 4 000–8 000 | T1 |
| Aïn Sebaâ | 3 000–6 000 | 4 000–8 000 | T3 |
| Casa Finance City | 12 000–22 000 | 18 000–30 000 | — |
| Hay Hassani | 2 500–5 000 | 3 500–7 000 | — |
| 2 Mars | 2 500–5 000 | 3 500–7 000 | — |
Sources : Agenz.ma, Yakeey.com, Mubawab.ma — fourchettes indicatives T2 2026. Voir la page location complète →
Choisir selon son budget
Moins de 5 000 MAD/mois — les quartiers accessibles
Avec moins de 5 000 MAD/mois pour un 2P, les options sérieuses sont Hay Hassani (2 500–5 000 MAD), 2 Mars (2 500–5 000 MAD) et Bourgogne (3 000–6 000 MAD). Ce dernier a l'avantage du tramway T1, ce qui compense largement la distance au centre. Pour un 3P dans cette fourchette, 2 Mars et Hay Hassani restent les seules options réalistes.
Ces quartiers sont souvent sous-estimés par les locataires qui cherchent depuis l'étranger. Le niveau des biens varie beaucoup — un bon appartement bien situé à Bourgogne est préférable à un appartement dégradé dans un quartier plus coté.
5 000 à 10 000 MAD/mois — le cœur du marché
C'est la fourchette la plus active à Casablanca. Elle couvre un 2P correct dans des quartiers familiaux comme Californie (4 000–7 000 MAD), Oasis (4 000–8 000 MAD, tramway T2) ou Aïn Sebaâ (3 000–6 000 MAD, tramway T3). Pour un 3P, comptez plutôt 8 000–10 000 MAD dans ces mêmes zones.
Sidi Maarouf entre aussi dans cette catégorie (3 500–7 000 MAD pour un 2P) avec la particularité d'une forte demande des cadres du Technopark — ce qui rend la recherche compétitive et les délais courts. En savoir plus sur Sidi Maarouf →
Au-dessus de 10 000 MAD/mois — les quartiers centraux et premium
Maârif (5 000–12 000 MAD pour un 2P), Gauthier (4 000–9 000 MAD) et Racine (10 000–20 000 MAD) constituent le segment central. Le loyer reflète ici la centralité, la qualité des immeubles et la desserte T1 plus que la surface.
Au-delà, Anfa (10 000–35 000 MAD pour un 3P selon la villa) et Aïn Diab (12 000–40 000 MAD) sont des marchés à part, dominés par les expatriés, les cadres dirigeants et les MRE de retour. Casa Finance City suit la même logique pour les profils internationaux.
Ce que les annonces ne disent pas
Les charges en supplément
Le loyer affiché est presque toujours hors charges. À Casablanca, les charges de copropriété (gardien, ascenseur, espaces communs) oscillent généralement entre 200 et 800 MAD/mois selon la résidence. Dans les immeubles récents avec parking souterrain, piscine ou gardiennage 24h, comptez 800 à 1 500 MAD/mois en sus.
L'eau et l'électricité sont à la charge du locataire et facturées directement par Lydec. Budgétez 300 à 600 MAD/mois selon la surface et la saison.
Meublé ou vide
Un appartement meublé coûte en général 15 à 25 % de plus qu'un vide équivalent. L'avantage : aucun investissement mobilier à l'entrée, flexible pour les séjours courts ou les expatriés. L'inconvénient : moins de liberté pour personnaliser et une qualité du mobilier très variable. Pour un séjour de plus de 12 mois, le vide est souvent plus économique.
La marge de négociation
Contrairement à l'achat, la négociation sur un loyer à Casablanca est limitée — rarement plus de 5 à 10 % sur le prix affiché, sauf bien en vacance depuis longtemps. En revanche, vous pouvez négocier les conditions : durée du préavis, prise en charge de petits travaux, report du premier loyer.
Dans les quartiers à forte demande (Maârif, Sidi Maarouf, Gauthier), les bons appartements partent vite. Présentez un dossier complet dès la première visite : pièce d'identité, bulletins de salaire, relevés bancaires.
Louer depuis l'étranger (MRE)
Pour les Marocains résidant à l'étranger qui cherchent un appartement à Casablanca avant de rentrer, la difficulté principale est de visiter sans être sur place. Quelques points pratiques :
- Passez par un mandataire de confiance. Un proche sur place ou un agent immobilier connu peut visiter et vous envoyer une visite vidéo complète.
- Évitez de verser une caution sans contrat signé. Les arnaques ciblant les MRE existent — ne versez rien sans avoir vu le titre de propriété du bailleur.
- Prévoyez les quartiers MRE classiques. Maârif, Anfa et Aïn Diab concentrent une grande partie de la demande MRE retour. Les loyers y sont élevés mais la qualité des biens est généralement au rendez-vous.
Pour les questions d'investissement locatif depuis l'étranger, voir notre guide investir à Casablanca.
À Casablanca, le bon loyer n'est pas le moins cher — c'est celui qui correspond à votre usage réel du quartier.
Louer à Casablanca
Les fourchettes de loyers utilisées dans cet article sont indicatives et datées du T2 2026. Elles sont consolidées à partir d'annonces observées sur Agenz.ma, Yakeey.com et Mubawab.ma. Elles ne constituent pas une offre de location et peuvent varier selon l'état, l'étage, la copropriété et les conditions de marché locales. Voir notre méthodologie complète →