Acheter un appartement à Casablanca

Pourquoi acheter à Casablanca

Casablanca concentre 60% des transactions immobilières du Maroc. Le marché est liquide, diversifié et bien documenté. Avec des prix qui vont de 7 000 MAD/m² à 2 Mars jusqu'à 36 000 MAD/m² à Aïn Diab, la ville offre des profils d'achat pour tous les budgets.

Les frais d'acquisition à connaître

Avant tout achat, intégrez les frais annexes dans votre budget :

• Droits d'enregistrement : 4% pour un bien à usage d'habitation (appartement, villa). 5% pour un terrain nu ou un local non destiné à l'habitation. 3% pour le logement social sous conditions. Taux fixés par le Code Général des Impôts marocain.
• Conservation foncière (ANCFCC) : 1,5% du prix de vente + 250 MAD fixes. Couvre la publication et l'inscription au livre foncier.
• Honoraires notaire : barème dégressif — ~1,5% jusqu'à 1 M MAD, ~1,25% de 1 à 5 M MAD. TVA 10% s'y ajoute.
• Agence immobilière : 2 à 3% (parfois à la charge du vendeur, à négocier).

Les étapes de l'achat

1. Recherche et visite — Agenz.ma, Yakeey, Mubawab, agences locales.
2. Offre d'achat — proposition écrite avec prix et conditions suspensives.
3. Compromis de vente — avant-contrat chez le notaire, acompte 10–20%.
4. Financement — accord de prêt bancaire (2 à 6 semaines).
5. Acte authentique — signature chez le notaire, paiement du solde.
6. Conservation foncière — publication de la vente, transfert de propriété officiel.

Durée totale : 2 à 4 mois pour un achat sans complication.

Quel quartier pour quel profil

Neuf ou ancien : que choisir

Le neuf est souvent préféré pour la garantie décennale et les normes de construction modernes (isolation, parking). L'ancien est moins cher au m² et généralement mieux situé dans les quartiers centraux. Pour un investissement locatif en quartier populaire (Bourgogne, 2 Mars), l'ancien avec travaux offre les meilleurs rendements.

Les pièges à éviter

• Le prix affiché n'est pas le prix signé. Un écart de 5 à 15% est courant entre annonce et transaction réelle. Négociez.
• Vérifier le titre foncier. Au Maroc, certains biens ne sont pas encore immatriculés. Un notaire vérifie cela — ne jamais signer sans ce contrôle.
• Les charges de copropriété. Dans les résidences sécurisées, les charges mensuelles peuvent dépasser 1 500 MAD et amputent le rendement net.
• Le neuf cache des coûts. Aménagements intérieurs, places de parking, charges : le prix promoteur n'est jamais le coût final.