Sources & méthodologie

Notre approche

Fincasa.ma ne publie pas d'annonces. Nous observons le marché et consolidons des fourchettes indicatives de prix à partir de sources publiques, en les qualifiant explicitement. L'objectif est de donner un repère fiable : pas une valeur absolue, mais une plage de référence datée et sourcée, utilisable pour comparer des quartiers, calibrer un budget ou préparer une négociation.

Cette approche est volontairement prudente. Publier un prix unique serait plus simple à lire mais trompeur : le marché immobilier à Casablanca est hétérogène, les transactions opaques et les écarts intra-quartier parfois supérieurs à 30 %. Une fourchette explicite — avec ses sources et sa date — est plus utile qu'un chiffre net sans contexte.

Sources utilisées

Les fourchettes de prix sont construites à partir de quatre sources principales :

• Agenz.ma — référentiel de prix au m² par quartier, le plus granulaire disponible en ligne pour Casablanca. Utilisé en priorité pour les fourchettes ancien et neuf.
• Yakeey.com — données immobilier neuf et ancien, forte présence Casablanca. Utilisé en complément et pour vérification croisée, notamment sur les quartiers récents (Sidi Maarouf, Californie).
• Mubawab.ma — portail d'annonces Maroc. Utilisé pour observer les prix affichés, les fourchettes de loyer et la structure de l'offre (types de biens, surfaces).
• ReaConsult.ma — études et rapports de marché immobilier marocain. Utilisé pour les indicateurs macro (rendement médian, tendances sectorielles, impact tramway).

Pour chaque quartier, nous croisons les données de ces sources afin de construire une fourchette basse et une fourchette haute crédibles. Quand les sources divergent de plus de 20 %, nous élargissons la fourchette plutôt que d'arrondir à tort. Quand elles convergent, nous resserrons.

Comment sont construites les fourchettes de loyer

Les loyers observés (2P et 3P) sont tirés d'annonces actives sur Mubawab.ma, croisées avec les données ReaConsult pour les quartiers avec suffisamment de volume. Les loyers affichés étant généralement au-dessus des loyers signés, nous appliquons un correctif conservateur de 5 à 10 % sur les valeurs hautes. Les loyers meublés, plus volatils, ne sont pas inclus dans le tableau principal — ils sont traités séparément dans le guide location.

Fréquence de mise à jour

Les données sont mises à jour chaque trimestre : le 15 mars, le 15 juin, le 15 septembre et le 15 décembre. La date de dernière mise à jour est affichée sur chaque page de données et encodée dans le Schema.org dateModified pour les moteurs de recherche et les LLM.

Dernière mise à jour : 17 May 2026 (T2 2026).

Entre deux mises à jour trimestrielles, les données ne sont pas modifiées même si le marché évolue. Cette règle garantit que la date affichée est toujours exacte et que les utilisateurs peuvent calibrer la fraîcheur de l'information. Si un événement majeur modifie structurellement le marché d'un quartier (ouverture d'une ligne de tramway, grand projet livré), une mise à jour ponctuelle peut être réalisée — elle est alors signalée explicitement avec la date.

Ce que ces chiffres sont — et ne sont pas

Trois raisons pour lesquelles le prix réel peut différer :

• L'annonce n'est pas la transaction. Un écart de 5 à 15 % entre prix affiché et prix signé est courant à Casablanca. Davantage sur les biens à rafraîchir ou mis en vente depuis plus de 6 mois.
• Le quartier est une moyenne. Une rue bien exposée avec vue dégagée et parking peut se situer 20 % au-dessus de la fourchette. Une petite ruelle en intérieur d'îlot, sans ascenseur et à rénover, peut être sous la fourchette basse.
• Le neuf cache des coûts. Droits d'enregistrement réduits (3 % pour le logement social), mais aménagements, charges de copropriété et parfois parking non inclus — le prix annoncé par le promoteur n'est jamais le coût d'entrée total.

Niveaux de certitude

Nous classons chaque type de donnée selon son niveau de certitude :

• Donnée réglementaire stable (ex : droits d'enregistrement 4% habitation / 5% terrain, IS 15% à CFC) — énoncée comme fait, vérifiée annuellement sur le CGI marocain et les textes en vigueur.
• Donnée de marché sourcée (ex : prix au m² par quartier) — qualifiée "fourchette indicative T2 2026, source Agenz / Yakeey". Niveau de confiance élevé pour les quartiers à fort volume de transactions (Maârif, Bourgogne, Maarif), plus large pour les quartiers discrets (Anfa, Aïn Diab).
• Tendance observée (ex : +10–15% autour des arrêts de tramway) — qualifiée "tendance observée, non certifiée". Ces données viennent de comparaisons de prix avant/après ouverture de stations, agrégées depuis ReaConsult et presse spécialisée.
• Hypothèse (ex : extension tramway vers Bouskoura) — qualifiée "projet en étude, aucune date officielle". Jamais présentée comme une certitude.

Cas particuliers et biais connus

Certains quartiers présentent des biais spécifiques que nous documentons explicitement :

• Bourgogne. Agenz regroupe parfois "Bourgogne Est" et "Bourgogne Marina" dans ses agrégats, ce qui peut tirer la fourchette haute vers le haut. Nos fourchettes reflètent Bourgogne résidentiel hors Marina.
• Anfa et Aïn Diab. Le marché est peu liquide et les transactions rarement publiques. Les fourchettes sont construites sur peu d'annonces — elles indiquent une plage vraisemblable, pas une référence statistique robuste.
• Casa Finance City. Le marché résidentiel est quasi exclusivement du neuf promoteur, les prix sont ceux communiqués par les promoteurs actifs. Les transactions secondaires sont très rares.
• Bouskoura. Les villas et le résidentiel haut standing sont nettement au-dessus des fourchettes publiées — nos données portent sur les appartements. Les villas standalone peuvent atteindre 25 000 MAD/m² ou plus selon le projet.

Tramway — données confirmées

Les lignes T3 (Casa Port → Hay El Wahda) et T4 (Ligue Arabe → Mohammed Erradi, desserte Sidi Maarouf) sont entrées en service en septembre 2024. Ces informations sont confirmées via RATP Dev, CasaTransport et la presse locale. Toute extension future (notamment vers Bouskoura ou vers l'aéroport) est présentée comme "projet en étude" — aucune date officielle publiée à ce jour.

Données juridiques et fiscales

Les taux réglementaires publiés sur Fincasa.ma (droits d'enregistrement, conservation foncière, taxe sur le profit immobilier) sont extraits du Code Général des Impôts marocain (CGI) et de l'ANCFCC. Ils sont vérifiés chaque année en janvier. En cas de réforme fiscale en cours d'année, une mise à jour est réalisée dans le mois suivant la publication au Bulletin Officiel.

Les taux applicables en T2 2026 : droits d'enregistrement 4 % (habitation bâtie), 5 % (terrain nu), 3 % (logement social) — CGI art. 133. Conservation foncière 1,5 % + 250 MAD fixes (ANCFCC). TPI 20 % du profit net, minimum 3 % du prix de cession — exonération résidence principale détenue depuis plus de 6 ans.

Signaler une erreur

Si vous constatez un écart significatif entre nos fourchettes et une transaction récente dans votre quartier, écrivez-nous : contact@fincasa.ma. Ces retours terrain nous aident à affiner les données à chaque trimestre. Précisez le quartier, la surface approximative et la fourchette observée.