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Glossaire immobilier Casablanca

Les termes essentiels pour comprendre le marché immobilier à Casablanca : achat, fiscalité, rendement, tramway, données. Définitions sourcées et adaptées au marché marocain.

Achat

Droits d'enregistrement

Taxe perçue par l'État lors de la mutation d'un bien immobilier. Taux en vigueur : 4% pour les biens bâtis à usage d'habitation, 5% pour les terrains nus, 3% pour les logements sociaux (LPP). Base : prix de cession déclaré. Source : CGI art. 133.

Calculer les frais d'acquisition →

Conservation foncière

Taxe perçue par l'ANCFCC (Agence Nationale de la Conservation Foncière) pour l'inscription du titre foncier au nom du nouveau propriétaire. Taux : 1,5% du prix de cession + 250 MAD fixes. Obligatoire pour toute transaction.

Notaire · honoraires

Les honoraires du notaire au Maroc sont réglementés par décret selon un barème dégressif. En pratique, ils représentent environ 1% à 1,2% du prix de cession selon le montant. Le notaire est choisi par les parties — généralement l'acheteur choisit.

Frais totaux d'acquisition

L'ensemble des frais annexes à l'achat : droits d'enregistrement + conservation foncière + honoraires notaire + éventuelle commission agence. Total estimé hors agence : 6 à 8% du prix. Avec agence (2,5%) : 8 à 10%.

Calculer les frais →

Titre foncier

Document officiel attestant la propriété d'un bien au Maroc, délivré par la conservation foncière. Différent d'un simple "acte de vente" — le titre foncier est la preuve juridique inattaquable de la propriété. Exiger que le bien soit immatriculé avant tout achat.

Logement à prix plafonné (LPP)

Segment de logement neuf dont le prix de vente est plafonné par convention avec l'État, généralement entre 250 000 et 700 000 MAD selon les villes. Avantage : droits d'enregistrement réduits à 3% pour l'acheteur. Présent notamment à Hay Hassani et Aïn Sebaâ.

Investissement

Rendement brut

Ratio (loyers annuels bruts / prix d'achat total) × 100. N'inclut pas les charges, la vacance, la fiscalité ni les travaux. Sert de premier indicateur de comparaison entre quartiers. Médiane Casablanca : 5,8% brut (ReaConsult 2026).

Calculer le rendement →

Rendement net charges

Rendement calculé après déduction des charges annuelles (charges de copropriété, taxe d'habitation, assurances, frais de gestion) et d'une provision pour vacance. Généralement 0,5 à 1,5 point en dessous du brut.

Rendement net-net (net-net IR)

Rendement après toutes déductions : charges, vacance, impôt sur les revenus locatifs. C'est le rendement réellement en poche. L'IR sur les revenus locatifs au Maroc varie selon le régime (forfait ou réel).

TPI — Taxe sur le Profit Immobilier

Impôt sur la plus-value lors de la revente. Taux : 20% du profit net (prix de cession — prix d'acquisition — frais — travaux). Minimum : 3% du prix de cession, même si la plus-value nette est faible. Exonération : résidence principale détenue depuis plus de 6 ans.

Guide investissement →

Vacance locative

Période pendant laquelle un bien est vide entre deux locations. S'exprime en semaines ou en pourcentage du loyer annuel. À Casablanca, une vacance de 2 à 4 semaines par an est courante sur le segment moyen. À intégrer dans le calcul du rendement net.

Plus-value immobilière

Différence entre le prix de revente et le prix d'acquisition (incluant frais et travaux justifiés). Au Maroc, taxée via la TPI à 20% du profit net, avec un minimum de 3% du prix de cession.

Marché et données

Prix au m² (fourchette indicative)

Plage de prix observée pour des biens comparables dans un quartier donné, à une date donnée. Une fourchette indicative est plus utile qu'un prix moyen car elle reflète la dispersion réelle du marché. Fincasa.ma publie des fourchettes basse et haute pour chaque quartier.

Tableau prix par quartier →

Écart annonce / transaction

Différence entre le prix affiché sur une annonce et le prix finalement signé chez le notaire. À Casablanca, cet écart est couramment de 5 à 15% — davantage pour les biens à rafraîchir ou mis en vente depuis plus de 6 mois.

Prime tramway

Survaleur constatée sur les biens situés dans un rayon de 400 à 600 m d'une station de tramway. À Casablanca, les données ReaConsult estiment cette prime à +10–15% dans les 12 à 24 mois suivant l'ouverture d'une nouvelle ligne. Observée notamment autour du T3 (Aïn Sebaâ) et du T4 (Sidi Maarouf) depuis septembre 2024.

Marché de préservation patrimoniale

Qualifie un marché immobilier où la motivation principale des acheteurs est la conservation de capital à long terme (pas la recherche de rendement locatif). Typique d'Aïn Diab, Anfa, CFC. Caractéristiques : peu de transactions, prix peu transparents, horizon de détention long.

Off-market

Transaction réalisée sans annonce publique, souvent via un réseau d'agents ou de contacts privés. Fréquent dans les quartiers prestige (Aïn Diab, Anfa, Racine). Les meilleures opportunités dans ces quartiers ne sont souvent pas publiées.

Tramway et mobilité

Tramway T1

Première ligne de tramway de Casablanca, traversant les quartiers centraux. Dessert notamment Maârif (bd Zerktouni), Gauthier (bd Moulay Youssef), Racine (bd d'Anfa) et Bourgogne (bd Mohammed V). En service depuis 2012.

Tramway T2

Deuxième ligne de tramway de Casablanca, extension vers le sud. Dessert notamment l'Oasis (desserte sud). Ligne en service.

Tramway T3

Troisième ligne de tramway de Casablanca : Casa Port → Hay El Wahda. Dessert Aïn Sebaâ. Entrée en service : septembre 2024. Information confirmée via CasaTransport et RATP Dev.

Aïn Sebaâ — prix et rendements →

Tramway T4

Quatrième ligne de tramway de Casablanca : Ligue Arabe → Mohammed Erradi. Dessert Sidi Maarouf et le Technopark. Entrée en service : septembre 2024. Information confirmée via CasaTransport et RATP Dev.

Sidi Maarouf — prix et rendements →

Fiscalité et juridique

CGI — Code Général des Impôts (Maroc)

Texte de référence pour la fiscalité marocaine. Contient notamment les taux des droits d'enregistrement (art. 133), les règles de la TPI, les régimes d'exonération et les avantages CFC. Mis à jour annuellement par la Loi de Finances.

Loi 67-12

Loi marocaine régissant les baux résidentiels. Principales dispositions : préavis de 3 mois pour le bailleur, 1 mois pour le locataire ; la résiliation pour impayé passe obligatoirement par une procédure judiciaire ; le loyer ne peut être révisé qu'annuellement et selon des conditions définies.

Guide location →

ANCFCC

Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie. Organisme public marocain qui gère les titres fonciers et perçoit la taxe de conservation foncière (1,5% + 250 MAD).

IS à 15% CFC

Avantage fiscal accordé aux entreprises installées à Casa Finance City : taux d'Impôt sur les Sociétés de 15% au lieu de 31% standard. Applicable aux sociétés résidentes CFC — non transférable aux propriétaires immobiliers extérieurs à la zone.

Casa Finance City — données →
Glossaire

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le rendement locatif brut ?
Le rendement locatif brut est le ratio loyers annuels bruts / prix d'achat total, exprimé en pourcentage. Il ne tient pas compte des charges, de la fiscalité ni de la vacance. À Casablanca, la médiane est de 5,8% brut (ReaConsult 2026). Les quartiers populaires (2 Mars, Hay Hassani, Aïn Sebaâ) atteignent 6–7%.
Qu'est-ce que la TPI (Taxe sur le Profit Immobilier) ?
La TPI est l'impôt sur la plus-value immobilière au Maroc. Taux : 20% du profit net. Minimum : 3% du prix de cession. Exonération totale pour la résidence principale détenue depuis plus de 6 ans.
Qu'est-ce que la conservation foncière au Maroc ?
Taxe de 1,5% + 250 MAD fixes perçue par l'ANCFCC pour l'inscription du titre foncier au nom du nouveau propriétaire. Obligatoire pour toute transaction immobilière.
Qu'est-ce que Casa Finance City (CFC) ?
Zone financière internationale à Casablanca. Les entreprises résidentes bénéficient d'un IS à 15% (au lieu de 31%). L'immobilier résidentiel y est quasi exclusivement du neuf standing, avec une clientèle internationale.
Tableau prix par quartier →