Prix immobilier Casablanca T2 2026 : ce qui bouge vraiment, quartier par quartier

Contexte du marché casablancais

Casablanca reste, en 2026, le premier marché immobilier du Maroc en volume. 14 quartiers concentrent l'essentiel de la demande résidentielle, du centre historique au sud arboré de Bouskoura. Le marché y est porté par trois dynamiques durables : la centralisation économique, la montée en gamme de l'offre neuve, et le développement progressif du réseau tramway.

Ce trimestre n'apporte pas de rupture brutale. La hausse moyenne reste contenue à +2 à +5 % sur 12 mois selon les zones, avec une prime claire pour les quartiers desservis par le tram. Ce qui change, c'est la composition du marché : davantage de transactions sur le neuf à la périphérie, plus de tensions sur la rotation locative au centre.

Ce qui bouge, quartier par quartier

Maârif — la valeur sûre tient

Au Maârif, les fourchettes restent entre 15 000 et 22 000 MAD/m² pour l'ancien, et 20 000 à 26 000 MAD/m² pour le neuf. La centralité, le tramway T1 et la vie commerçante continuent de soutenir les prix. Côté locatif, le 2P se loue couramment entre 5 000 et 12 000 MAD/mois. Voir la page complète du Maârif →

Bourgogne — la plus forte progression

Bourgogne reste le quartier "central abordable" de Casablanca, avec un ancien entre 9 000 et 14 000 MAD/m². C'est ici qu'on observe la plus forte progression annuelle, autour de +5 %, portée par la mise en service du tramway T1 et la rénovation de plusieurs immeubles. Les loyers 2P restent dans la fourchette 3 000 à 6 000 MAD/mois — c'est mécaniquement l'un des meilleurs candidats pour un premier investissement locatif.

Anfa — la stabilité haute

Anfa reste le quartier patrimonial par excellence : villas, adresses prestigieuses. Les prix indicatifs s'établissent entre 21 000 et 27 000 MAD/m², avec des transactions ponctuelles bien au-dessus pour les villas. La hausse est plus modérée parce que le marché est déjà très tendu et les volumes faibles.

Bouskoura — le réservoir du neuf

Bouskoura reste le terrain du neuf abordable familial. Les fourchettes neuves vont de 14 000 à 20 000 MAD/m², soit 30 à 40 % de moins que le centre. Pour une famille qui privilégie le confort, l'espace et les programmes récents, c'est l'option la plus rationnelle économiquement. L'extension du tramway reste en étude — aucune date officielle. Voir la page Bouskoura →

Comment lire ces chiffres

Trois précautions valent toujours d'être rappelées :

• Une fourchette n'est pas un prix. Le m² réel dépend de l'étage, de la copropriété, de l'état, de l'orientation, de la place de parking.
• L'annonce n'est pas la transaction. Comptez en général 5 à 15 % d'écart entre prix affiché et prix signé, davantage sur les biens à rafraîchir.
• Le neuf "premier prix" cache des coûts. Aménagements, taxes, frais d'enregistrement et charges de copropriété peuvent peser sensiblement sur le coût total.

Que faire de ces chiffres concrètement

Si vous cherchez à louer, la marge se joue surtout sur le quartier exact et l'état du bien — pas sur le mois de l'année. Concentrez-vous sur deux ou trois quartiers et négociez l'état des lieux.

Si vous cherchez à acheter pour habiter, raisonnez budget total (prix + frais + travaux) et pas seulement m². Notre calculette de frais d'achat donne un ordre de grandeur réaliste.

Si vous cherchez à investir, le rendement brut est plus intéressant en quartiers accessibles que centraux. Mais le risque locatif, la vacance et la rotation comptent autant que le rendement affiché. Voir notre guide investissement →